Asunto-osakeyhtiöoikeus

Asunto-osakeyhtiöön liittyvän lainsäädännön hallitseminen on haastava tehtävä. Asunto-osakeyhtiöoikeus koskettaa kaikkia asunto-osakeyhtiöitä ja niiden hallinnossa mukana olevia henkilöitä. Lainsäädännön ja sen tulkintakäytännön laajuus voi johtaa moninaisiin sekaannuksiin ja erimielisyyksiin. Tyypillisimmät erimielisyydet taloyhtiössä liittyvät huoneistojen ja niihin liittyvien tilojen kunnossapidon vastuunjakoon, osakkaiden yhdenvertaisuuteen sekä osakkaiden erilaisiin käsityksiin yhtiökokouksen kulusta ja siellä päätettävistä asioista.

Kunnossapitovastuun jako, muutostyöt sekä niiden kustannusten jakaantuminen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä on asunto-osakeyhtiön käytännön toiminnan kannalta eräs keskeisimpiä asioita. Haasteelliseksi asian tekee muun muassa se, ettei kunnossapitoa tai muutostyötä ole varsinaisesti määritelty asunto-osakeyhtiölain säännöksissä. Erityisesti asunto-osakeyhtiön osakkaista koostuvan maallikkohallinnon voi olla vaikea määrittää yhtiön oikeutta ja velvollisuutta antaa osakkeenomistajalle oikeus muutostöiden tai niiden rajoittamiseen.

Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella (AsOYL 1:10). Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä periaatteista ja sen tärkeimpänä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta esimerkiksi seuraa, että jos yhtiö päättää suorittaa osakkeenomistajan vastuulla olevan korjauksen, niin tällainen korjaus ei saa kohdistua vain osaan huoneistoista. Lisäksi yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa tulisi lähtökohtaisesti ottaa huomioon osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset (ks. HE 216/1990, s. 58 ja 59).

Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa ole laissa säädetty tai yhtiöjärjestyksessä määrätty yhtiön hallitukselle (AsOYL 6:1). Osakkeenomistajat voivat kuitenkin päättää myös yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä. Toisinaan yhtiökokouksen pitämiseen liittyvissä muotoseikoissa sekä kokouksessa päätettävien asioiden luonteesta ilmenee epäselvyyttä. Esimerkiksi yhtiökokouksessa ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä (AsOYL 6:14).